Comment l’indemnité sera-t-elle évaluée?
Lorsqu’une propriété est requise pour le projet, Alto traitera les propriétaires et les locataires équitablement et travaillera en vue d’une entente négociée tenant compte de toutes les répercussions financières dans le temps. L’indemnité sera fondée sur des principes établis, tout en tenant compte des circonstances particulières de chaque propriété et de chaque situation.
Principes
La valeur marchande d’une propriété correspond au prix auquel elle se vendrait raisonnablement sur le marché libre. Cette valeur ne repose pas seulement sur l’usage qui en est fait aujourd’hui, mais aussi, sur son utilisation optimale.
Par exemple, une propriété utilisée aujourd’hui comme maison unifamiliale peut avoir une plus grande valeur si le terrain est zoné en vue d’un réaménagement futur. Dans ce cas, l’indemnité refléterait son potentiel de développement réel, et pas seulement son utilisation résidentielle actuelle.
Les frais attribuables aux troubles de jouissance couvrent les coûts réels et les inconvénients liés au fait d’être réinstallé. Cela peut comprendre les frais de déménagement, ainsi que le temps, les efforts et les perturbations liés à la recherche d’une nouvelle maison et à l’installation dans celle-ci, au déménagement d’une entreprise ou à la remise en place d’une exploitation agricole.
Lorsque seule une partie d’une propriété est acquise, l’indemnité reflétera l’effet sur la partie résiduelle de la propriété. Cela pourrait comprendre une réduction de l’accès, une forme de parcelle peu commode, la perte de stationnement, une réduction de l’efficacité ou d’autres changements qui ont une incidence sur l’utilité ou la valeur de la partie résiduelle de la propriété.
Lorsqu’une propriété soutient une entreprise ou une exploitation agricole, Alto tiendra compte de l’incidence financière de l’acquisition dans le temps. Cela peut comprendre une baisse des revenus et de la productivité, des pertes de récolte sur une période de 100 ans, des problèmes temporaires de drainage, des perturbations opérationnelles, des coûts de réinstallation ou le temps nécessaire pour rétablir l’exploitation ailleurs.
Certaines propriétés ne sont pas faciles à remplacer. Les caractéristiques uniques d’une propriété, les améliorations spécialisées ou un emplacement difficile à reproduire peuvent également être pris en compte.
L’indemnité sera fondée sur des évaluations professionnelles indépendantes qui reflètent la valeur marchande de la propriété au moment des négociations. Ces évaluations ne tiendront pas compte des baisses ou des hausses de valeur résultant du projet lui-même ou de son annonce préalable.
Les propriétaires sont encouragés à obtenir leurs propres conseils juridiques et leur propre évaluation indépendante. Alto prendra également ces frais à sa charge. Si plus d’une évaluation est obtenue, les deux seront prises en compte dans le cadre du processus de négociation.
Un résultat équitable ne se limite pas toujours à une indemnisation financière.
Avant l’indemnisation, nous nous engageons à travailler avec les propriétaires pour mettre en œuvre des solutions d’atténuation qui réduisent directement les répercussions. Il peut s’agir d’ententes de remplacement, d’améliorations techniques, de soutien opérationnel ou d’autres mesures qui tiennent compte des répercussions réelles du projet.
Ces solutions peuvent être envisagées en même temps qu’une indemnisation financière pour aider à obtenir un résultat juste, pratique et adapté à la situation du propriétaire.
Indemnisation par type de propriété
Les projets majeurs d’infrastructure peuvent entraîner des répercussions importantes sur les exploitations agricoles, et Alto reconnaît que les cadres d’indemnisation mis sur pied pour les propriétés résidentielles ou commerciales ne tiennent pas pleinement compte des réalités de l’agriculture.
L’indemnité pour les terres agricoles reflétera les répercussions dans le temps, comme la perte de la superficie de production, la perturbation du drainage, les pertes de récolte, la cessation d’une exploitation agricole intégrée, les restrictions à l’expansion future et les inefficacités opérationnelles touchant les terres restantes.
Apprenez-en davantage sur l’approche d’Alto à l’égard des terres agricoles.
L’indemnité tiendra compte de la valeur marchande, de toute incidence sur la partie résiduelle d’une propriété où seule une partie est acquise, et des troubles et inconvénients ou des coûts de réinstallation, le cas échéant.
L’indemnité reflétera la valeur marchande de la propriété, y compris les améliorations, les répercussions sur l’entreprise, les coûts de réinstallation et tout effet sur les opérations si seulement une partie de la propriété est acquise.
Si une propriété est louée, l’indemnité tiendra compte de toute incidence sur le revenu de location du propriétaire. Les locataires peuvent également recevoir une indemnité s’ils doivent déménager. Les locataires d’une propriété agricole, y compris ceux soumis à un bail à loyer fixe ou à un contrat de partage des récoltes, seront consultés directement et indemnisés séparément du propriétaire, le cas échéant.
Alto reconnaît que certaines propriétés communautaires ont une importance qui dépasse leur simple valeur marchande. Dans les rares cas où l’expropriation de telles propriétés ne peut être évitée, elle sera traitée avec une attention et une sensibilité particulière.
Lorsque les répercussions sur des propriétés protégées ou faisant l’objet de mesures de conservation ne peuvent être évitées, elles seront évaluées en fonction des mesures de protection en place et de leur objectif.
Pour certaines propriétés, seul un accès temporaire peut être requis, par exemple pendant la construction ou pour entreposer des matériaux. Dans de telles situations, les propriétaires seront indemnisés pour toute répercussion causée pendant la durée d’utilisation de la propriété par Alto.
Exemples détaillés d’indemnisation dans le cadre d’acquisitions
Vous exploitez une ferme bovine de 50 hectares qui appartient à votre famille depuis des décennies. La propriété comprend des pâturages, une ferme, des granges, des clôtures ainsi qu’une exploitation bovine en activité. Alto doit acquérir une bande de terre de 3 hectares qui traverse votre propriété, ce qui la divisera en deux parties. Une grange devra être déplacée ailleurs sur la ferme.
- Valeur marchande du terrain acquis : Le propriétaire serait indemnisé pour les 3 hectares (500 m x 60 m) en fonction de l’utilisation optimale, c’est-à-dire de l’utilisation la plus appropriée et la plus valable du terrain dans les conditions actuelles.
- Troubles et inconvénients : Cela peut comprendre tous les coûts associés au déplacement ou à la reconstruction de la grange endommagée et des équipements associés, ainsi que les frais juridiques et d’évaluation, et le temps et les efforts nécessaires pour relocaliser et rétablir les activités.
- Incidence sur la partie résiduelle d’une propriété : L’indemnité peut également prendre en compte l’impact sur les 47 hectares restants, comme les formes irrégulières des champs, la réduction de l’efficacité agricole, la perte d’accès, l’augmentation du temps de déplacement pour l’équipement ou les problèmes de drainage et de sol qui ont une incidence sur les rendements.
- Pertes commerciales : Cela peut comprendre la baisse à long terme des revenus découlant de la superficie acquise, calculée sur une période de 100 ans, pour refléter les pertes persistantes de production fourragère dans la zone touchée, ainsi que la perte de revenus pendant la période de transition, la réduction de la productivité du bétail due au stress lié à la réinstallation, et les dépenses liées au déplacement de l’infrastructure agricole connexe, comme les clôtures, les aires de manutention des animaux et les installations de gestion du fumier.
- Solutions pratiques : Dans certains cas, Alto peut travailler avec le propriétaire pour optimiser la productivité du terrain restant. Cela peut comprendre l’amélioration du drainage, la reconfiguration des champs pour accueillir du matériel moderne, l’amélioration de l’accès, de l’irrigation ou de l’agriculture de précision, ainsi que l’amélioration des sols.
L’objectif d’Alto est de s’assurer que l’indemnisation prenne en compte l’ensemble des répercussions financières à long terme et que le propriétaire soit en mesure de poursuivre ses opérations avec succès.
Vous exploitez une grande ferme agricole de 80 hectares qui cultive du maïs et du soja. Alto doit acquérir 4 hectares le long d’une ligne de propriété, ce qui laisse 76 hectares. De plus, une zone de 2 hectares serait temporairement requise pour les besoins de construction et d’entreposage liés au projet.
- Valeur marchande du terrain acquis : Le propriétaire serait indemnisé pour les 4 hectares en fonction de l’utilisation optimale, c’est-à-dire de l’utilisation la plus appropriée et la plus valable du terrain dans les conditions actuelles.
- Valeur marchande du terrain requis par la zone temporaire : Le propriétaire serait indemnisé pour l’utilisation temporaire des deux hectares, en fonction de leur utilisation optimale et maximale. L’indemnité serait calculée à partir de la valeur marchande du terrain, puis ajustée en fonction de la durée de l’utilisation temporaire.
- Incidence sur la partie résiduelle d’une propriété : L’indemnité peut également prendre en compte l’impact sur les 76 hectares restants, comme les formes irrégulières des champs, la réduction de l’efficacité agricole ou les problèmes de drainage et de sol qui ont une incidence sur les rendements.
- Pertes commerciales : Cela peut comprendre la baisse à long terme des revenus découlant de la superficie acquise, calculée sur une période de 100 ans pour tenir compte des pertes de récolte continues dans la zone touchée, ainsi que la baisse de productivité pendant la période d’adaptation, et les perturbations temporaires pendant la construction.
- Pertes commerciales liées à la zone temporaire : Cela peut comprendre la perte de revenus découlant de l’utilisation temporaire des terrains, y compris les pertes de récolte, et une indemnité ajustée en fonction de la durée et de l’étendue des exigences du projet.
- Troubles et inconvénients : Cela pourrait comprendre le coût de reconfiguration des champs, la modification des systèmes de drainage ou d’irrigation et l’obtention de conseils professionnels d’agronomes, d’ingénieurs ou de conseillers juridiques.
- Difficultés particulières : Une analyse complémentaire peut être nécessaire si le terrain acquis comprend les champs les plus productifs, si les systèmes d’irrigation sont perturbés ou si les terrains restants deviennent plus difficiles à cultiver efficacement.
- Solutions pratiques : Dans certains cas, Alto peut travailler avec le propriétaire pour optimiser la productivité du terrain restant. Cela peut comprendre l’amélioration du drainage, la reconfiguration des champs pour accueillir du matériel moderne, l’amélioration de l’accès, de l’irrigation ou de l’agriculture de précision, ainsi que l’amélioration des sols.
Ces mesures peuvent aider à maintenir, voire à améliorer, la productivité dans certains cas, et peuvent être envisagées en parallèle à la compensation financière dans le cadre d’une approche globale équitable et pratique.